La location de toiture
Qu'est-ce que la location d'une toiture photovoltaïque ?
La location d'une toiture photovoltaïque est une solution intéressante pour toutes les parties concernées. Ceux qui disposent d'une toiture suffisamment grande et inexploitée peuvent envisager la location à des producteurs ou investisseurs pour générer des revenus. Mais comment cela fonctionne et qui peut louer ?
Le principe de la location d'une toiture photovoltaïque est simple : un investisseur utilise une toiture en échange d'un loyer pour y installer et exploiter des panneaux solaires. C'est une solution gagnant-gagnant pour les deux parties, car l'investisseur perçoit des dividendes issus de sa production photovoltaïque, tandis que le propriétaire perçoit un loyer à travers un contrat de location établi pour une durée minimum de 20 ans.
C'est l'investisseur qui s'occupe dans ce cas de toutes les étapes d'installation des panneaux solaires, ainsi que leur exploitation et même leur maintenance (ainsi que la maintenance du toit). À la fin du bail, le propriétaire peut soit céder la centrale, soit la démonter selon le choix du propriétaire de la toiture.
Tout le monde ne peut pas bénéficier des avantages de la location d'une toiture photovoltaïque. Pour attirer les investisseurs, la toiture doit répondre à certains critères et à différents prérequis techniques :
- La surface de la toiture : plus la toiture est grande, plus l'installation pourra produire et sera rentable. Voilà pourquoi ce critère est indispensable pour les investisseurs ;
- La résistance de la toiture : la charpente du bâtiment doit être conçue de manière à pouvoir supporter une charge de 20 kg/m2 pour des panneaux cristallins, ou de 5 kg/m2 pour les modèles utilisant des membranes amorphes ;
- La localisation du bâtiment : la région dans laquelle se trouve le bâtiment est très importante, car c'est cela qui définit le taux d'ensoleillement, le taux de pluviométrie, etc. qui sont des facteurs déterminants pour le rendement et la rentabilité des panneaux solaires ;
- L'orientation : l'orientation Sud est la plus optimale, car fait bénéficier d'un taux d'ensoleillement maximum ;
- La distance avec le réseau : l'un des critères essentiels pour les investisseurs et producteurs est que la toiture soit située à proximité d'un point de raccordement Enedis ou d'une ligne à haute tension.
Quels sont les différents modes de location de toiture ?
Il existe différents modes de location de toiture photovoltaïque. Un investisseur peut choisir de louer une toiture existante, participer au financement d'un bâtiment à construire ou encore prendre en charge la rénovation d'une toiture pour y installer ses panneaux solaires.
Le modèle le plus classique est simplement la location d'une toiture existante. L'investisseur ou le producteur loue la toiture inexploitée du bâtiment en échange d'un loyer, après la signature du contrat de bail. Le loyer peut être versé annuellement ou en une seule fois, selon les souhaits du propriétaire.
La durée du contrat, quant à elle, varie également selon les souhaits des deux parties, mais elle est généralement de 20 ans minimum.
Ceux qui ont pour projet de construire un bâtiment ou un hangar pour développer leur activité agricole ou industrielle peuvent opter pour la location de toiture photovoltaïque pour financer une partie de leurs travaux. En effet, les investisseurs peuvent proposer de faire construire le bâtiment photovoltaïque ou le hangar solaire, tandis que le propriétaire ne paie que pour les fondations et aménagements du bâtiment.
En d'autres mots, le propriétaire réduit considérablement le budget alloué à la construction de son bâtiment, pendant que l'investisseur pourra générer des profits issus de la production de ses panneaux solaires installés sur ce bâtiment neuf.
La location de toiture photovoltaïque peut aussi financer la rénovation d'une toiture. Concrètement, le propriétaire d'un bâtiment qui souhaite rénover ou désamianter son toit peut opter pour la location pour qu'un investisseur prennent en charge tous les travaux de rénovation.
En échange de ce financement, l'investisseur obtient le droit d'installer et exploiter ses panneaux solaires sur le toit rénové.
Louer sa toiture : quels avantages et inconvénients ?
Il y a de nombreux avantages, surtout économiques, à faire louer son toit à des investisseurs et producteurs. Voilà pourquoi la location de toiture photovoltaïque prend de plus en plus d'essor aujourd'hui. Parmi ces avantages, on peut citer :
- L'absence d'investissement initial de la part du propriétaire : le propriétaire n'a aucun frais à payer, que ce soit les coûts des études de faisabilité ou les prix des panneaux solaires, car tous ces frais sont pris en charge par la société qui exploite et loue le toit ;
- La garantie d'entretien de sa toiture : pendant toute la durée du contrat, l'investisseur se charge de l'entretien des panneaux solaires, mais également de la maintenance du toit ;
- Un budget réduit pour la construction ou la rénovation : pour ceux qui choisissent la location de toiture photovoltaïque pour faire construire un bâtiment neuf ou rénover une toiture, ils peuvent réaliser des économies considérables, car une grande partie de l'investissement est assurée par l'entreprise qui souhaite exploiter le toit ;
- Un revenu stable tout au long du contrat : non seulement le propriétaire n'a aucun investissement initial à prévoir, mais en plus, il touche un revenu stable sur une durée minimum de 20 ans. Les loyers varient selon les régions et critères d'installation, mais en général, ils se situent entre 3 et 7€ / m2 et par an dans les régions du Sud. Pour les producteurs, ils génèrent aussi des revenus importants, issus du tarif de rachat photovoltaïque avec EDF OA Solaire, entre autres ;
- La possibilité d'acquérir la centrale photovoltaïque à la fin du bail : comme mentionné plus haut, à la fin du contrat, le propriétaire ou l'agriculteur peut simplement choisir de conserver les panneaux solaires pour consommer ou revendre l'électricité produite pour son compte ;
- La revalorisation du bâtiment : un bâtiment disposant d'une installation de panneaux solaires est beaucoup plus valorisé, et l'agriculteur peut bénéficier d'une image d'un acteur engagé dans les énergies renouvelables.
La location d'une toiture photovoltaïque est, de manière globale, une solution très avantageuse économiquement pour le locataire comme le propriétaire. Il y a toutefois quelques inconvénients à considérer, surtout en termes de garanties, de sécurité et de conditions d'éligibilité :
- Beaucoup de conditions techniques pour être éligible : avec toutes les contraintes imposées, très peu de propriétaires sont éligibles à la location de toiture photovoltaïque. Par exemple, ce n'est pas une solution vraiment ouverte aux particuliers, à moins que ces derniers ne disposent d'un très grand bâtiment inexploité ;
- Les loyers faibles par rapport aux revenus de l'investisseur : même si la location est intéressante pour le propriétaire grâce au loyer qu'il touche tous les ans, il peut être frustrant de savoir que ces loyers sont assez faibles en comparaison avec la quantité d'électricité produite, et donc les profits des investisseurs ;
- Le risque de faillite de l'entreprise locataire : en cas de faillite de l'entreprise locataire, l'occupation de la toiture est remise à un liquidateur, ce qui peut être désagréable pour le propriétaire ;
- Les possibles dysfonctionnements de l'installation : même si l'installation respecte toutes les normes et mesures de sécurité, des accidents peuvent survenir : les incidents électriques, les départs de feu, etc. C'est très rare, mais ce n'est pas à écarter ;
- Les démarches très longues : il est vrai que les procédures à faire de la part du propriétaire sont minimes, car les démarches administratives sont surtout prises en charge par l'investisseur et la société qui s'occupe de l'installation. Cela dit, cela reste contraignant, sachant que ces démarches peuvent être très longues. On peut compter jusqu'à 6 ans de délai entre la prise de contact initiale et la mise en route de la centrale.
Quelles conditions d'éligibilité pour louer son toit ?
Comme mentionné plus haut, il faut respecter différentes conditions d'éligibilité et de nombreux critères techniques pour pouvoir louer sa toiture photovoltaïque et convaincre un producteur d'investir. Ci-dessous les trois principaux pré-requis.
Le bâtiment qui recevra les panneaux solaires doit être relativement proche d'un transformateur Enedis ou d'une ligne moyenne ou haute tension. C'est un critère essentiel pour les investisseurs et producteurs, car les coûts de raccordement augmentent avec chaque mètre de câblage.
L'idéal est une distance de 150m entre le bâtiment et le transformateur. Certains investisseurs peuvent considérer jusqu'à 300m, et d'autres n'iront pas au-delà des 200m.
Comme pour toute installation photovoltaïque en autoconsommation, la location de toiture doit prendre en compte les critères qui déterminent le rendement des panneaux solaires : l'orientation, le taux d'ensoleillement, les zones d'ombre, le taux de pluviométrie, etc. La localisation est donc aussi un critère déterminant, et d'ailleurs, cela explique pourquoi la location de toiture photovoltaïque et les installations solaires sont beaucoup plus prisées dans le sud de la France.
En ce qui concerne l'orientation, un toit orienté Sud est préconisé - parfois sud-est ou sud-ouest -, pour une exposition optimale des panneaux solaires aux lumières du soleil.
Une grande surface est synonyme de rentabilité pour les producteurs. La plupart des investisseurs recherchent alors une surface comprise entre 400 et 1000m2, qui équivaut à une puissance entre 45 et 115 kWc. Voilà pourquoi, ce sont surtout les grands hangars agricoles et les bâtiments industriels qui sont concernés par la location de toiture photovoltaïque.
Si le bâtiment est situé sur un grand terrain inexploité, il est aussi tout à fait possible de louer le terrain pour l'installation de panneaux solaires au sol.
Cadre juridique pour la location d'un toit avec panneaux solaires
Le type de bail
On distingue deux principaux types de bail lorsqu'on parle de location de toiture photovoltaïque :
Le bail emphytéotique est le type de contrat de location le plus courant. Il concerne la mise à disposition de la toiture par le propriétaire à un investisseur ou un producteur, en contrepartie d'une rémunération unique ou annuelle.
Dans le cas d'une rémunération unique, une part des fonds est généralement versée à la signature du bail, puis le reste est versé à la mise en service de l'installation. Pour une rémunération annuelle, le propriétaire perçoit un revenu stable pendant toute la durée du contrat, qui peut varier entre 20 et 99 ans en France.
Le bail à construction concerne les constructions de hangars clé en main et les constructions de bâtiments neufs. L'utilisation de la toiture par l'exploitant photovoltaïque servira à financer la construction du nouveau bâtiment. Par ailleurs, avec ce contrat, l'investisseur obtient le droit du propriétaire sur l’espace au sol où se trouvera la construction.
Tout le volume intérieur du bâtiment appartient toutefois au propriétaire durant toute la durée du bail. À la fin du contrat, celui-ci récupère la pleine propriété de la construction.
Quelle est la durée d'un bail de location de toiture photovoltaïque ? Un contrat de location de toiture photovoltaïque est un contrat de longue durée. Ainsi, la durée du bail est généralement d'au moins 20 ans.
Avant la signature du bail, il faut également procéder à la division ou à la distinction des volumes. Il s'agit ici de distinguer les volumes occupées par l'exploitant et sur lesquelles sont installés les panneaux solaires, des volumes occupés par le propriétaire. Autrement dit : la distinction entre le toit et le bâtiment.
Cette opération est nécessaire pour permettre à chaque entité de connaître clairement ses droits sur les différentes parties du bâtiment durant son bail. La division des volumes est réalisée par un géomètre, dont les frais sont à la charge de l'entreprise locataire.
Location d'une toiture photovoltaïque : est-ce rentable ?
La location d'une toiture photovoltaïque revient à faire installer des panneaux solaires sur le toit de son bâtiment gratuitement. C'est une solution rentable, car elle ne demande aucun investissement de la part du propriétaire et lui permet de valoriser son bâtiment ainsi que son toit qui serait, sans cela, inexploité. Comme évoqué précédemment, dans les régions les plus ensoleillées de France, on peut prétendre à des gains entre 3 et 7€ / m2 et par an.
Pour une rémunération unique, le propriétaire peut s'attendre à un chèque allant de 4 000 à 15 000€ selon la taille de l'installation. Aussi, il faut savoir que la production des panneaux solaires n'a aucun impact sur les loyers versés au propriétaire. Même si les panneaux produisent moins à certaines périodes, le propriétaire touche le même montant.
Pour l'investisseur, le taux de rentabilité est encore plus important, grâce aux revenus qu'il perçoit en revendant son électricité, mais aussi grâce aux nombreuses aides de l'Etat pour l'installation de panneaux solaires lui permettant de réduire considérablement son investissement de départ.
